Как продать квартиру, если собственники – несовершеннолетние дети

Опубликовал on

Как продать квартиру, если собственники - несовершеннолетние детиКак продать квартиру, если собственники – несовершеннолетние дети? Можно ли купить квартиру, где дети – собственники? В этих ситуациях возникает множество вопросов.

Причины, по которым люди оформляют квартиры на детей, чаще всего имеют целью заботу о будущем ребенка и своего благополучию. Нужно не забывать, что у таких сделок есть свои особенности. И человеку, которому нет еще восемнадцати, не так-то легко.

Собственность несовершеннолетних

Согласно закону несовершеннолетний ребенок, как и любой взрослый человек, может быть полноправным собственником жилья. Закон никак не ограничивает покупку или дарение в собственность ребенку жилой площади. Хочешь подарить подростку квартиру, доставшуюся в наследство от бабушки, пожалуйста.

Дети могут стать собственниками недвижимости и другим путем: закон обязывает включать в число владельцев приватизируемой квартиры всех несовершеннолетних граждан, прописанных в ней на момент приватизации.

Каждый несовершеннолетний может иметь собственность, но, естественно, для этого нужны взрослые. По статистике, такого рода сделки нужны в большинстве своем все-таки взрослым.

Много причин, отчего взрослые так поступают.

Самая распространенная причина оформления собственности на детей: заботясь о своем чаде, родители оформляют на него квартиру, чтобы в будущем она у него была.

Следующая возможная причина: в случае, если вдруг между родителями возникнет разногласия, это заранее избавит их от хлопот с делением квартиры.

Кроме того, подобный вариант выгодней и для взрослых, так как это защитит их от притязаний кредиторов. Только вот даже при этом налоги все равно платить придется.

Купля-продажа или дарение в случае, если собственники жилья – несовершеннолетние дети

Документы на квартиру дети получают так же, как и взрослые. Если это сделка купли-продажи, то покупатель жилья – ребенок, а его законным представителем является один из родителей или опекун.

Такого рода сделка не может быть действительна без органов опеки. После того как она прочитывает все документы, выдает решение: разрешать или запрещать эту сделку.

Еще можно сделать так: родитель покупает квартиру, после чего дарит ее своему ребенку. В этом случае оформляется договор на дарение.

Распоряжение собственностью несовершеннолетних

Самостоятельно распоряжаться своим имуществом несовершеннолетние не имеют права, в силу неполной дееспособности и малого жизненного опыта. Дети в возрасте от 14 до 18 лет совершают сделки с недвижимостью только с письменного согласия своих законных представителей – родителей, усыновителей или попечителя. А малолетние дети, не достигшие 14 лет, и вовсе не допускаются до участия в сделках. От их имени любые манипуляции с жильем совершают родители (усыновители или опекуны).

Но и в том, и в другом случае, самовольство родителей ограничено законом. Согласно законодательству РФ, на сегодняшний день любые сделки с имуществом несовершеннолетнего, непременно осуществляются только с предварительного согласия органов опеки и попечительства.

Что можно и чего нельзя, если собственники – несовершеннолетние дети

Как продать квартиру, если собственники – несовершеннолетние дети? Что могут родители или опекуны делать с квартирой до тех пор, пока ребенку не исполнится 18? Тут есть серьезные ограничения:

  • обмен;
  • дарение имущества ребенка;
  • сдача его в аренду;
  • сдача в безвозмездное пользование;
  • сдача в залог;
  • раздел его имущества;
  • а также любых других действий.

Такие сделки невозможны без предварительного разрешения органами опеки и попечительства.
В результате сделки с недвижимостью ребёнок-собственник должен быть обеспечен другой квартирой такой же или большей площади.

При продаже квартиры ребенком необходимо получить:

  • письменное согласие на совершение сделки от законных представителей несовершеннолетнего – родителей, усыновителей или попечителя. При этом договор купли-продажи будет действителен так же в случае, если одобрение от родителей, усыновителей или попечителей было получено в письменной форме уже после совершения сделки;
  • предварительное разрешение органов опеки и попечительства на дачу согласия попечителем, родителями совершения купли-продажи несовершеннолетним.

Обязательная замена

Но прежде, чем начинать сбор документов, в первую очередь необходимо проанализировать планируемую сделку и дальнейший переезд. Дело в том, что взамен продаваемой квартиры, детям необходимо приобрести собственность, не меньшей площади, чем они располагали до сделки.

К приобретаемой квартире предъявляются особые требования. Доля ребенка в новом жилье – по площади и стоимости – должна быть не меньше, чем в продаваемой квартире. Например, если в двухкомнатной квартире площадью 50 квадратных метров и стоимостью по оценке БТИ 1 миллион рублей, у ребенка в собственности находится ровно половина, то в приобретаемой квартире ему должно принадлежать не менее 25 квадратных метров стоимостью 500 тысяч рублей. Если взамен “двушки” покупают однокомнатную квартиру, то доля ребенка в ней соответственно составит почти целую часть.

Месторасположение квартиры тоже учитывается. Негативно органы опеки могут отнестись к варианту, когда взамен квартиры в Москве ребенку покупается жилая площадь в области. Для такого переезда должны быть веские причины.

Также несовершеннолетний в результате сделки не может остаться без жилья. Поэтому если вы продаете жилье без планов на покупку нового, ребенка в любом случае придется наделить соответствующей долей в другой квартире, например, принадлежащей родителям.

Если в цене продаваемой и приобретаемой квартир имеется небольшая разница, то орган опеки может разрешить совершение сделки, но только с обязательством перечислить разницу на банковский счет юного собственника. Счет будет заблокирован до достижения ребенком совершеннолетия.

Также следует помнить, что купить квартиру у несовершеннолетнего не могут сами родители, попечители, супруги родителя (попечителя), а также их близкие родственники.

Когда возникают сомнения, что права ребенка, в результате сделки не будут ущемлены, следует обратиться в орган опеки по месту регистрации несовершеннолетнего собственника для предварительной консультации.

Документы, необходимые при продаже жилья с несовершеннолетними собственниками

После одобрения сделки, можно приступить к сбору пакета документов. В органы опеки необходимо предоставить:

  • заявление от обоих родителей, опекунов или попечителей с просьбой о разрешении совершения сделки,
  • согласие несовершеннолетнего старше 14 лет проживать на жилой площади, приобретенной для него в результате сделки (при этом органы опеки и попечительства в некоторых районах требуют согласие несовершеннолетних с 10 лет),
  • копии финансовых лицевых счетов отдельно с места продажи и места покупки жилых помещений,
  • свидетельства о собственности на жилое помещение и документ – основание права собственности – отдельно с места продажи и с места покупки,
  • справки из налоговой инспекции, подтверждающие отсутствие задолженности по уплате налога на недвижимость по двум адресам (требуются не везде),
  • справки из БТИ, удостоверяющие балансовую стоимость жилых помещений на момент обращения (по двум адресам),
  • поэтажный план и экспликация (по двум адресам),
  • кадастровые паспорта, а в Московской области еще и технические паспорта на обе квартиры,
  • выписки из домовых книг (по двум адресам),
  • справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам,
  • свидетельство о рождении несовершеннолетнего и паспорта представителей.

Все документы предоставляются в оригиналах и ксерокопиях. Начать сбор документов лучше заранее, так как некоторые справки готовятся не за один день. Продавца приобретаемой квартиры тоже следует предупредить, чтобы он своевременно собрал требующиеся документы.

Предварительное разрешение на совершение сделки представляет собой постановление (распоряжение) органа местного самоуправления по месту жительства несовершеннолетнего. Постановление, как правило, выдает руководитель муниципалитета, то есть префект.

Будьте готовы к тому, что органы опеки установят срок предоставления зарегистрированных документов, в том числе выписки из домовой книги с отметкой о постановке несовершеннолетнего на постоянный регистрационный учет по новому месту жительства. Срок устанавливается соразмерно сделке: 1 месяц в случае продажи и одновременного приобретения жилого помещения, порядка 2 и более месяцев при условии последующего приобретения, например, в новостройке после регистрации права собственности.

Защита собственности несовершеннолетних

В целом процесс купли-продажи жилья, собственниками которого являются несовершеннолетние дети, отягощен дополнительными требованиями органов опеки и попечительства и, как следствие, бумажной волокитой. Но все это позволяет эффективно защищать имущество детей от сторонних посягательств.

Вместе с тем, как советуют эксперты, несовершеннолетних лучше не делать единоличными собственниками. Если ребенок владеет жилплощадью на 100%, могут возникнуть сложности с продажей квадратных метров и коммунальными платежами. Гораздо более удобной является схема собственности “взрослый плюс ребенок”. В таком случае совместное право собственности защитит уже совершеннолетнего молодого собственника от непродуманных поступков и их последствий.

Опубликовать в Одноклассники
Опубликовать в LiveJournal
Опубликовать в Мой Мир
Опубликовать в Яндекс
Опубликовать в Google Buzz
Опубликовать в Google Plus

Добавить комментарий

Отправляя комментарий, я подтверждаю свое согласие на обработку предоставленных мною персональных данных