Почему для благосостояния горожан важна комплексная застройка (мнение украинских экспертов)

Опубликовал on

комплексная застройкаМолодая семья накопила денег на первый взнос, взяла ипотеку и купила квартиру в Киеве с видом на правый берег Днепра. Продавец запросил примерно на 10% больше по сравнению с похожей квартирой в соседнем доме — там окна выходили во двор. После долгих раздумий покупатели согласились, поскольку «вид из окна открывался изумительный».

Пять лет спустя их окна смотрели на новую высотку, которую известный застройщик возвел на месте рекреационной зоны. Из-под окон исчез парк, газон был заасфальтирован, и квартира стала стоить на 15% дешевле, чем похожая в соседнем доме.

Цифры в данном примере выбраны наугад, но они вполне адекватно отражают соотношение цен на «видовые» квартиры до и после точечной застройки.

Урбанисты давно вывели полушутливую формулу цен на недвижимость — «расположение, расположение и еще раз расположение». Беглый взгляд на цены в разных районах любого украинского города подтверждает, что стоимость недвижимости растет при приближении к центру. Но и внутри одного района цена на похожие по качеству помещения серьезно варьируется в зависимости от наличия зеленой зоны, детских площадок, стоянки, транспортной развязки, публичной инфраструктуры, и даже от вида из окна.

Хаотичное уплотнение уже застроенных площадок вполне способно обвалить цены на квартиры в окружающих домах. В данном случае имеются экономические издержки: сравнивается не просто текущий и предыдущий уровень цен (практически во всех случаях цены показывают как минимум умеренный рост), а оценивается эффект вмешательства. Насколько выше была бы цена, если бы эта новостройка тут не появилась?

К сожалению, в украинских городах при выдаче разрешений ad hoc, т.е. по требованию, анализ влияния сопутствующих факторов практически не проводится. Из-за неконтролируемости этого процесса города постоянно теряют значительную часть стоимости недвижимости.

С учетом того что для более чем 80% семей недвижимость — это основной актив, происходит перераспределение богатства в пользу строителей и владельцев нового жилья.

Слишком сложная разрешительная система только усугубляет положение дел. Например, команда гарвардского экономиста Эдварда Глейзера обнаружила, что в городах с более сложной разрешительной системой существует тенденция к снижению объемов и удлинению сроков строительства, увеличению стоимости жилья, повышению его этажности и плотности населения, но при этом появляются сдерживающие факторы для роста реальных доходов горожан. Джон Квигли и Ларри Розенталь из Калифорнийского университета в Беркли пришли к похожим выводам: чрезмерное регулирование отрицательно действует на предложение жилья, способствуя повышению цен и неоднозначно влияя на качество недвижимости.

Подобные феномены — когда действия одних негативно сказываются на благосостоянии других —экономическая наука называет экстерналиями, или внешними эффектами. Самый известный пример —загрязнение водозабора города промышленными выбросами. Для решения проблемы Рональд Коуз еще в 1960-х годах предлагал объединить «загрязнителей» и «пострадавших от загрязнения» в единую организационную структуру. В случае с загрязняющим предприятием возможны два решения: либо его переход в муниципальную собственность (в которой уже пребывает водозабор), либо переход системы водозабора в собственность предприятия-загрязнителя. В последнем случае загрязнение перестанет быть «внешним» и начнет наносить прямой ущерб собственнику объединенного предприятия, стимулируя его уменьшить выбросы.

Частным случаем применения теоремы Коуза к примеру с застройщиками была бы выдача разрешения не на отдельный дом, а на целый квартал или микрорайон. В такой ситуации застройщикам выгодно увеличение стоимости всех домов в комплексе, чего можно достичь в том числе за счет развития местной инфраструктуры.

Существующая в Украине разрешительная система неприемлема ни для строителей, ни для города. От «планирования строительства жилья» муниципалитеты должны перейти к «планированию города, удобного для жизни».

Развитие городов, как правило, сопровождается повышением общего уровня цен, в том числе на жилье. Этот процесс естественен, и нет смысла с ним бороться. Однако кардинальное изменение системы выдачи разрешений позволит сохранить и приумножить «общую стоимость города». При разумном планировании городского пространства можно увеличить предложение жилья так, что город будет привлекать наиболее амбициозных, способных и производительных людей. В этом случае рост цен будет компенсироваться ростом доходов.

Опубликовать в Одноклассники
Опубликовать в LiveJournal
Опубликовать в Мой Мир
Опубликовать в Яндекс
Опубликовать в Google Buzz
Опубликовать в Google Plus

Добавить комментарий

Отправляя комментарий, я подтверждаю свое согласие на обработку предоставленных мною персональных данных